Гибкие офисы: 5 тенденций, о которых нужно знать арендодателям

Гибкие офисы — это “корпоративные коворкинги”, в которых арендодатель полностью берет на себя обслуживание офиса (поэтому иногда их называют “обслуживаемые”). В Москве такие офисы составляют чуть больше процента от всей офисной недвижимости, но уже занимают четвертое место в мире. Растущий спрос на flex office* меняет индустрию коммерческой недвижимости. Вот несколько главных трендов, определяющих развитие рынка сейчас.

 Через 10 лет за гибкими офисами будет треть рынка

«Гибкие офисы — вот куда движется рынок», — говорит Томас Синклер, один из топ-менеджеров Regus, — В этом контексте у арендодателей нет иного выбора, кроме как обратить внимание на эту тенденцию».

В Штатах спрос растет в среднем на 23 % каждый год в течение уже десяти лет, об этом говорят данные JLL, международного консалтингового агентства в сфере недвижимости. Доля flex office там тоже пока невелика: в 2019 году она составила всего пять процентов от общего объема офисных квадратных метров. Но тот же JLL считает, что цифра должна вырасти до 30 % к 2030 году.

на 84% | вырос рынок в Москве только за 1 год

Еще более бурный рост отмечен в Великобритании. В Лондоне рынок гибких офисов взлетел на 150 % за один только 2017 год, по данным британского агентства Savills. А в других городах он еще быстрее.  В Москве бум начался только в 2018-м, но всего за год местный рынок вырос на 84%.

В среднем по бизнес-столицам мира спрос растет на 19 % в год, а предложение — пока только на 16 %. Разрыв спроса и предложения — тоже глобальная тенденция рынка.

Гибкие офисы становятся выгодней, чем традиционные

Что выгодней — самостоятельно обслуживать офис или поручить это арендодателю? Возможно, это главный вопрос при выборе между традиционным и гибким офисом. Пока что гибкие офисы выходят дороже, но они позволяют получить налоговую выгоду.

МСФО (IFRS) 16 — международный стандарт финансовой отчетности, который действует по всему миру и частично в России. Он предполагает, что теперь все договоры аренды должны отображаться в бухгалтерии как активы. Для традиционных офисов издержки растут, а вот гибкие пространства стали решением: их можно арендовать меньше чем на год (в отличие от классических офисов, которые занимают в среднем на пять лет). А если договор об аренде заключен меньше чем на 12 месяцев, его не обязательно отражать в балансе и увеличивать базу для налогообложения.

Кроме того, гибкий офис позволяет работать «вскладчину»: расходы на уборку, поддержку и закупку техники, переговорки и общественные пространства арендаторы делят между собой. А еще пространство можно легко кастомизировать под любые изменения в компании: арендовать чуть больше рабочих мест, взять больше переговорок или легко, без переезда сократить расходы, если компания уменьшилась в масштабах.

14,7 | миллиона рублей сможет сэкономить компания, выбирая гибкий офис

Российское агентство S.A. Ricci взяло в пример проектную группу в 70 человек и в цифрах сравнило два сценария: аренду гибкого офиса и аренду традиционного (оба варианта — на два года). Это небольшое исследование показало, что первый вариант выигрывает у второго 14,7 миллиона рублей. Конечно, это идеальный расклад, но цифра все равно впечатляет.

В-третьих, гибкие офисы позволяют держать меньше рабочих мест, чем сотрудников. Ирина Баева, управляющий директор Regus, приводит пример: если в компании 30 работников, в гибком офисе-коворкинге можно арендовать 25 мест поместятся, ведь 100 % явки почти не бывает: часть людей в командировках, отпусках и на больничных. А даже если придут все, они найдут, как разместиться на диванах, пуфиках и за общими столами.

Растет доля «вторых» районов и городов

Крупнейшие деловые центры Нью-Йорк, Лондон, Токио, Москва, Франкфурт и прочие  были до недавнего времени главными проводниками изменений в коммерческой недвижимости. Но в случае гибких пространств «вторые» города не отстают от мировых столиц, а иногда и обходят их.

За последние годы предложение во «вторых» и в «третьих» городах Европы выросло на 15 %, а в Штатах (Оклахома, Канзас, Небраска) — на 20 %. Города Манчестер и Тулуза вообще вышли в лидеры на рынках офисной недвижимости Британии и Франции за счет увеличения инвестиций в регионы. В России эта тенденция менее очевидна, но тоже намечается: в Екатеринбурге и Челябинске уже появились гибкие офисные центры от Regus.

Движения рынка заметны даже в рамках одного города: компании перебираются в более дешевые районы, которые менее загружены, более комфортны, дают больше «гибкости» и не поражают своими ценами на квадратный метр. Например, в Москве бизнес-центры нового поколения уже есть у метро «Сокол» и «Университет», в пригородном бизнес-парке Greenwood у МКАД. 

Аренда услуг приходит на смену аренде стен

Гибкий офис — это возможность компаний сократить свои расходы на оснащение и поддержку пространства. Арендодатели обязаны обеспечивать комфортную и качественную связь команд по всему миру, предоставлять условия для работы, встреч и конференций компаний разных масштабов и из разных сфер. Без хорошей техники, широкополосного доступа в Интернет, постоянных обновлений это невозможно. Объем и качество услуг арендодателей будет наращивать обороты: это обусловлено ростом рынка, конкуренции и инвестиций в эту сферу.

Арендодатели конкурируют между собой за клиентов и постоянно расширяют набор возможностей: кроме привычного клининга и Интернета уже можно арендовать рабочие места с кейтерингом, Play Station и другими развлечениями. Это повышает и прибыль, и лояльность арендаторов.

Общие столы, общая еда, общие развлечения приводят к тому, что вокруг новых бизнес-центров формируются целые сообщества. Гибкие офисы становятся местом, где сотрудники крупных компаний работают бок о бок с проектными командами, фрилансерами и стартапами. Здесь легче проводить конференции и митапы, устраивать профессиональные завтраки, обмениваться идеями и налаживать партнерские отношения. Британское аналитическое агентство IPE Real Assets связывает эту тенденцию с потребностью молодых специалистов в постоянном обмене знаниями и необходимостью чувствовать себя частью чего-то большего.

40 % | работающих в гибких офисах, — сотрудники корпораций

Корпорации — главная движущая сила рынка

По данным Regus, сделки на рынке гибких офисов уже есть у Microsoft, Adidas и Facebook, в России ими пользуются Сбербанк, «Яндекс», «Ростелеком». Недавно список пополнили «Тинькофф» и МТС: в одном из московских бизнес-кварталов первый арендовал 1039 «гибких» рабочих мест, второй — 728. Кроме того, у МТС есть несколько собственных коворкингов и оператор планирует открывать их дальше, в регионах. Исследование The Instant Group показывает, что до 40 % всех людей, работающих в гибких офисах, — это сотрудники корпораций. Ожидается, что эта цифра вырастет до 60.

В «кремниевом» районе Парижа есть свой гибкий офис — the Villa Bonne Nouvelle («Вилла хороших новостей»). Половина его обитателей — фрилансеры, остальные рабочие места занимает компания Orange, один из ведущих телекоммуникационных операторов в мире. По данным компании, ее «гибкий» эксперимент удался: команды, которые работали на вилле, показывали лучшую производительность и вовлеченность, чем команды в традиционном офисе.

Гибкие офисы набирают популярность огромными темпами, и к ним все чаще обращаются международные компании. На этой волне растут требования к традиционным офисам: арендаторы ждут не просто стен, но и творческой атмосферы для своих команд. Все это, похоже, ведет к тому, что даже традиционные офисные пространства будут все больше смещаться к «гибкой» модели. Этого от них потребует рынок.

 *flex office - гибкий офис

Для получения дополнительной информации посетите официальный сайт Regus